Investimento immobiliare: è in arrivo la vera crisi?

Quanta gente continua a pensare che il mattone non tradisca mai, quante persone hanno acquistato un immobile pensando alla propria pensione ed in quanti ancora oggi nonostante tutto pensano che la “pietra” sia il miglior investimento della vita?

Forse hanno ragione ma cerchiamo di analizzare l’investimento dal punto di vista oggettivo.

Ne è passato di tempo da quando l’affitto di un immobile veniva considerato come una cedola e la rivalutazione dell’immobile come l’incremento di capitale di una azione.

Sono finiti i tempi in cui le banche erogavano mutui senza preoccupazioni coprendo l’intero valore dell’immobile. L’italiano si è risvegliato e si è accorto che come per tanti altri investimenti, anche nell’acquisto di un immobile si presentano cicli ribassisti e rialzisti che durano anni. Si sta anche accorgendo che l’investimento nel mattone è una delle scelte meno liquide che esista, nonché sta comprendendo che tale asset è ormai il principale mezzo dello Stato per ripianare i debiti e visto la grande diffusione della proprietà immobiliare nei portafogli italiani non dovrebbe stupire il salasso causato dall’IMU e le conseguenze che porterà.

Infatti nel 2010 la ricchezza finanziaria delle famiglie era costituita per il 62% da attività reali e di queste l’82% era riconducibile ad immobili per abitazione privata. Eppure c’è ancora più di qualcuno che ritiene il mattone l’investimento più sicuro, in barba anche all’aumento notevole delle vendite giudiziarie degli immobili negli ultimi anni ed al crollo delle transazioni immobiliari.

A proposito delle compravendite diamo uno sguardo all’andamento fino a fine 2011 ed ante IMU: come appare evidente dalla tabella stiamo assistendo ad un crollo delle compravendite e se analizziamo l’ultimo rapporto dell’agenzia del territorio, appare evidente come nel II trimestre 2012 sia continua ed in accentuazione il calo nel mercato immobiliare italiano. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del 2012 (variazione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -24,9% e si tratta del numero minimo di transazioni registrate in un secondo trimestre dal 2004. Quello a cui stiamo assistendo non è molto dissimile a quello avvenuto durante altre e più famose bolle finanziarie, in quanto vi è stato per anni lo stesso tipo di atteggiamento nei confronti dell’investimento immobiliare, ovvero la convinzione di crescita certa sempre e comunque.

A livello locale oggi si ritiene anche che i prezzi non siano scesi molto e che i venditori mantengano ancora prezzi alti ma la vera chiave per capire la reale situazione, è il mancato incontro tra offerta e domanda.

I venditori provano a resistere ma se vorranno davvero vendere da qui al 2015 dovranno fare un nuovo repricing dei prezzi di vendita, poiché i compratori non sono disposti a comprare ai prezzi del 2007 e nemmeno a prezzi più bassi del 20%, visto che per finanziare l’acquisto occorre pagare uno spread di 350 punti nelle migliori delle ipotesi. Tassazione, difficoltà di accesso al credito ed aspettative di ribasso dei prezzi frenano coloro i quali acquistavano seconde case a scopo di rendita o permutavano la prima per una più grande. E questi rappresentavano una fetta importante del mercato immobiliare 2000-2007.

La conseguenza è un mercato immobiliare italiano in forte discesa dal 2008 e probabilmente lo sarà ancora per diversi anni se si verificherà un andamento ciclico simile al passato: Il rialzo precedente alla bolla immobiliare del 2007 è stato molto forte e non dovremmo meravigliarci se vi sarà un ribasso dei prezzi altrettanto forte. Il mercato immobiliare è come gli altri mercatio e tanto più grande è stata la speculazione e l’avidità degli attori quanto più forte sarà l’aggiustamento.

Si dirà che sono di parte. Forse, tuttavia non si può negare che per evitare, nell’immobiliare come in qualsiasi mercato, forti perdite, occorrerebbe diversificare. Tradotto, nell’immobiliare significherebbe acquistare residenziale, commerciale, uffici, industriale ed acquistare immobili all’estero nei vari paesi. Ma a meno che non si disponga di capitali rilevanti, la diversificazione auspicabile non è realizzabile dai più.

Quindi ben vengano le quote di fondi immobiliari così diffuse all’estero e conosciute come REITS per salvaguardare i risparmi attraverso la diversificazione poiché accessibili anche a coloro che hanno basse disponibilità e considerano l’investimento mattone il più sicuro.

L’autore della rubrica – “Risparmio, i conti in tasca” pubblicata su http://www.lanuovaprimapagina.it/news//686/Investimento-immobiliare–e-in-arrivo.html , è a cura del nostro consulente Rubens Ligabue, professionista certificato EFA – European Financial Advisor, associato SIAT – Società Italiana Analisi Tecnica, iscritto all’Albo Unico Nazionale dei Promotori Finanziari. Per domande e chiarimenti potete scrivere a: rubens.ligabue@gmail.com.