L’ANALISI Un ulteriore indebolimento del settore abitativo può rappresentare un notevole rischio per l’economia ed il sistema bancario
La dinamica tendenziale italiana rimane negativa e non mostra segni di inversione
Secondo le stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), indicatore ISTAT utilizzato per misura la variazione nel tempo dei prezzi degli immobili residenziali nuovi o esistenti (appartamenti, case unifamiliari, case a schiera, ecc.) acquistati dalle famiglie sia per fini abitativi sia per fini d’investimento, è diminuito nel secondo trimestre 2014 dello 0,6% rispetto al trimestre precedente e del 4,8% nei confronti dello stesso periodo del 2013, con una flessione più marcata nei prezzi delle abitazioni esistenti, pari al -5,7% ed al -2,7% nei prezzi delle nuove. PREZZI IN DISCESA Come riporta l’ente nazionale di statistica, continua la flessione congiunturale dei prezzi delle abitazioni, seppur più contenuta di quella registrata nel trimestre precedente (-1,0%). 
E pur in presenza di lievi segnali d’attenuazione nella discesa, sono comunque undici i trimestri consecutivi (dodici per le abitazioni esistenti e sei per quelle nuove) nei quali si registrano diminuzioni. Su base tendenziale, la flessione dei prezzi delle abitazioni iniziata nel 2012 continua nonostante un’ampiezza della caduta via via lievemente più contenuta rispetto al -6,0% del primo trimestre 2013. La dinamica tendenziale dei prezzi delle abitazioni rimane negativa senza mostrare segni di inversione. Infatti, rispetto al 2010 (anno base dell’indice), si registra una diminuzione ormai superiore agli undici punti percentuali (-11,2%). Un dato dovuto esclusivamente alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo, sono scesi del 16,0%, mentre la variazione di quelli delle abitazioni nuove, sebbene prossima allo zero, risulta tuttora lievemente positiva (+0,3%). GIU’ LE COMPRAVENDITE Nell’ultimo rapporto pubblicato dall’Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dell’Agenzia delle Entrate, viene inoltre evidenziata la nuova discesa nelle compravendite. Dopo il dato positivo del primo trimestre dell’anno dovuto agli effetti della traslazione ai primi mesi del 2014 della stipula degli atti di compravendita, a seguito del nuovo regime fiscale in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, riprende a perdere il mercato.
Nel secondo trimestre la flessione generale è del -3,6% e del -1% nel solo settore residenziale. Il ribasso è concentrato prevalentemente al Sud, con un calo in questo trimestre, pari a -4,3% mentre è più contenuto al Nord con un -0,3%, ed è in crescita del 1,7% al Centro, rispetto al II trimestre del 2013. MUTUI PIU’ PICCOLI In controtendenza rispetto al desolante quadro dei prezzi e delle compravendite è il dato fornito dal Crif e relativo al numero di richieste di mutui presentate dalle famiglie italiane (istruttorie formali, quindi, non semplici richieste di informazioni o preventivi online). Prendendo in esame i primi 3 trimestri dell’anno in corso, il numero di richieste di mutui si è assestato ad un incoraggiante +11,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente ma rimane oltremodo evidente quanto sia ancora profondo il gap rispetto al triennio 2011-2013. E’ però da evidenziare come una tale positività sia controbilanciata dalla perdurante discesa dell’importo medio dei mutui ipotecari, ora attorno ad 124.199 euro. IL MERCATO ITALIANO L’ulteriore conferma del pessimo stato di salute del settore abitativo italiano arriva anche dal recente rapporto sul mercato immobiliare globale della Banca dei Regolamenti Internazionali. Seppur la BRI certifichi nell’ultimo periodo andamenti divergenti nei prezzi delle abitazioni in vari paesi del mondo, rispetto a quelli immediatamente successivi allo scoppio della crisi, appare evidente dal grafico come permanga un trend negativo in Giappone e nei paesi periferici dell’eurozona. La crescita dei prezzi in termini reali è generalmente risultata debole o negativa nell’Europa continentale, con prezzi in salita in Germania (+1,2%) e nei paesi nordici (+1,7% in Danimarca e +4,8% in Svezia) ed in ribasso, in Spagna (–3 ,8% ), Portogallo (–1,2%) e Grecia (-6%), oltre all’Italia. QUALE VALUTAZIONE Un tale e costante arretramento porta inevitabilmente ad interrogarsi sul futuro prossimo delle quotazioni, ovvero se sia già stato toccato il fondo o se vi sia ancora spazio per un’ulteriore discesa.
Ecco dunque che il confronto degli andamenti recenti fra paesi diversi e rispetto ai parametri storici può fornire elementi ulteriori per una valutazione della sostenibilità del nostro e degli altri mercati. I due parametri storici ampiamente utilizzati a questo scopo dagli economisti, sono il rapporto fra canone di locazione e prezzo di acquisto dell’immobile (l’equivalente, per le abitazioni, del rapporto dividendo/prezzo delle azioni) e il rapporto fra prezzi delle abitazioni e reddito delle famiglie (un indicatore dell’accessibilità economica). Nel primo caso un elevato indice può significare due cose: o sono salati gli affitti o sono poco care le case e questo condurrà o a un calo degli affitti o ad un aumento del costo degli immobili. Essendo poco cari gli acquisti e costose le locazioni vi sarà una tendenza all’acquisto piuttosto che all’affitto. Nel secondo, al crescere del rapporto aumenta la disparità tra reddito e valore dell’immobile e conseguentemente peggiora la fattibilità d’acquisto, un fatto che condurrà ad un aumento degli affitti fintanto che non vi sarà, a causa di un minor numero di compratori, un riequilibrio al ribasso nei prezzi immobiliari. PREZZI ADEGUATI? Osservando i dati dell’Italia, è evidente l’appartenenza al gruppo di paesi dove i corsi immobiliari hanno sicuramente perso di più negli ultimi tre anni ma nonostante questo, il nostro paese esprime un indice “price-to-rent” attorno a 100 e quindi con un costo degli affitti ancora allineato alla sua serie storica mentre il “price-to-income” mostra un dato prossimo a 120 e quindi con prezzi di quasi il 20% in più rispetto al valore storico. In teoria questo potrebbe condurre ad una ulteriore correzione, passando magari da un temporaneo aumento degli affitti. Come ricorda la BRI, le oscillazioni dei prezzi delle abitazioni producono un impatto considerevole sulla ricchezza netta delle famiglie e sulla loro propensione alla spesa e gran parte del mercato dei mutui ipotecari nelle economie avanzate si basa sul valore degli immobili residenziali. Due elementi che, in caso di ulteriore deterioramento del settore immobiliare, possono giocare un ruolo rilevante sul sistema economico e bancario nazionale.
Condividi:
Rubens Ligabue
L’autore della rubrica – “Risparmio, i conti in tasca” pubblicata su www.lanuovaprimapagina.it , è a cura del nostro consulente RUBENS LIGABUE, professionista certificato EFA – European Financial Advisor, associato SIAT – Società Italiana Analisi Tecnica, iscritto all’Albo Unico Nazionale dei Promotori Finanziari. Per domande e chiarimenti potete scrivere a: info@rubensligabue.com
Devi accedere per postare un commento.